01
лют
лют
Застереження: з метою не обтяжувати сторінку великими за обсягом статтями ми будемо ділити матеріал на частини та поступово викладати їх. Якщо Вам буде цікава наша аналітика – будь-ласка, відстежуйте вихід нових частин на нашій сторінці в Facebook та вебсайті.
Команда юридичної компанії «Протего» накопичила достатньо великий досвід у питаннях придбання та реалізації об’єктів нерухомості та спробує у циклі статей донести до наших читачів та потенційних клієнтів ряд найбільш поширених ризиків та різновидів шахрайств на ринку нерухомості.
Почнемо з досить «архаїчної», але тим не менш досі робочої та «популярної» схеми. Останній випадок з нашої практики відбувся напередодні новорічних свят. До нас звернувся клієнт з так званою «трьохконтактною» або «трьохсторонньою» схемою.
Схема виглядає наступним чином: клієнт Авраменко (прізвище вигадане) купує квартиру в одному з спальних районів Києва у продавця Борисенка (прізвище вигадане) попередньо замовивши популярний нині юридичний сервіс due diligence (бажання наших колег використовувати іноземні терміни викликає певний подив, можливо згодом ми викладемо статтю присвячену цьому питанню), фактично ж мова йде про юридичний аналіз безпечності угоди. Юристи не заглиблюючись в суть ситуації, а можливо і не аналізуючи її зовсім, надають Авраменку «добро»: з точки зору обмежень і обтяжень квартира «чиста».
На цьому етапі нашої розповіді хотілось б зробити певний відступ. Думки нашої команди і стосовно пана Авраменка і стосовно інших клієнтів, які опиняються в подібній ситуації, суттєво розходяться. Ряд наших колег вірить у добросовісність пана Авраменка, інша група підозрює, що пан Авраменко прекрасно знав ситуацію, але розраховував на свої «знання» юриспруденції, а саме на концепцію добросовісного набувача (або якщо вам подобаються латинські терміни – бенефіціара).
Надалі жирним шрифтом ми будемо виділяти посилання на статті законодавчих актів та судову практику, а також догматичні джерела нашої роботи. Отже, відповідно до ст. 388 Цивільного кодексу України
Стаття 388. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача
1. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
2. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
3. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Поки що зупинимось на цій статті, яка й створює в добросовісного набувача, особливо після консультації з недобросовісними юристами, впевненість, що навіть якщо щось і не так, проте він злочинного наміру не мав і нічого паганого з ним не станетья.
В нашому прикладі пан Авраменко був впевнений, що все в порядку, вклав певну суму в ремонт квартири і після його завершення, придбавши попередньо меблі, заїхав у своє житло.
Через півроку після купівлі квартири та проведення ремонту пан Авраменко отримав повістку до суду стосовно витребування в нього цієї самої квартири.
Тепер щодо «трьохконтактної» схему. На нашу думку пан Борисенко (продавець) знаходячись в команді з громадянином Власенком (прізвище вигадане) розіграв цю «трьохконтактну» схему. Роль громадянина Власенка розкриється дещо пізніше. Квартира була отримана Борисенком за договором дарування від громадянки Гриценко (прізвище вигадане). Оформивши право власності на квартиру Борисенко продав її Авраменку. Начебто все логічно, в порядку, і пан Авраменко повноцінний добросовісний набувач, і due diligence він провів. Ось тільки є одне але. В нашому випадку цим але виступає конкретна дата. А саме дата смерті громадянки Гриценко – яка за дивним збігом обставин сталась за день до видачі нею на користь пана Борисенка договору дарування. Як це робиться і як таке відбувається – питання не цієї статті. Хоча й з цього приводу ми можемо написати свою думку. В підсумку в пана Борисенка на руках опинився нотаріально посвідчений договір дарування, а в реєстрі він значився власником квартири.
Наш читач, якщо це йому дійсно цікаво вже зміг здогадатись про роль в даній схемі пана Власенка. Якщо ні, вважаємо за необхідне надати деякий час на обдумування даної ситуації і надаємо відповідь з нового абзацу.
Ну, а тепер суть операції – за життя Гриценко (перший власник квартири) нею на користь громадянина Власенка було складено заповіт, за яким квартира була заповідана саме йому. В межах строку вступу в спадщину ніхто з правами на квартиру не звертався. Але в українських реаліях цього й не треба. Була подана заява про пропущення строків вступу в спадщину та позов про витребування зазначеної квартири. На тонкощах цієї процедури на даному етапі ми не будемо зупинятись. Хоча можливо із цього приводу ми також напишемо окрему статтю. Тепер щодо результату даної операції.
А результат цей наступний. Оскільки Борисенко ніколи не міг стати власником квартири (пам’ятаємо про дату укладення договору дарування), то й продавати її він не міг. Перечитуємо ст. 388 ЦКУ, а саме:
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
і розуміємо, що за такої ситуації наш клієнт Авраменко опинився в досить пікантній ситуації. Фактично, сама юридична схема добросовісного набувача в цій ситуації не може застосовуватись, адже очевидно, що покійна пані Гриценко не могла нічого дарувати на наступний день після її смерті. В той самий час заповіт, складений Гриценко на користь Власенка цілком вірогідно чинний.
Отже маємо ситуацію, коли Авраменко сплатив вартість квартири Борисенку, у якого немає ані нерухомості ані коштів на рахунку. Це на той випадок, якщо Авраменко захоче подати на Борисенка до суду і отримати сплачені кошти назад. Також пан Авраменко вклав гроші у ремонт (не зберігши чеків і на п’яту частину проведених робіт). Таким чином, ситуація пана Авраменка вбачається більш ніж трагічною.
В наступній статті, ми розглянемо наше бачення захисту прав пана Авраменка, а також запропонуємо варіанти для уникнення подібної ситуації. Так само ми готуємо статті присвячені купівлі квартир в новобудовах.
Команда юридичної компанії «Протего» накопичила достатньо великий досвід у питаннях придбання та реалізації об’єктів нерухомості та спробує у циклі статей донести до наших читачів та потенційних клієнтів ряд найбільш поширених ризиків та різновидів шахрайств на ринку нерухомості.
Почнемо з досить «архаїчної», але тим не менш досі робочої та «популярної» схеми. Останній випадок з нашої практики відбувся напередодні новорічних свят. До нас звернувся клієнт з так званою «трьохконтактною» або «трьохсторонньою» схемою.
Схема виглядає наступним чином: клієнт Авраменко (прізвище вигадане) купує квартиру в одному з спальних районів Києва у продавця Борисенка (прізвище вигадане) попередньо замовивши популярний нині юридичний сервіс due diligence (бажання наших колег використовувати іноземні терміни викликає певний подив, можливо згодом ми викладемо статтю присвячену цьому питанню), фактично ж мова йде про юридичний аналіз безпечності угоди. Юристи не заглиблюючись в суть ситуації, а можливо і не аналізуючи її зовсім, надають Авраменку «добро»: з точки зору обмежень і обтяжень квартира «чиста».
На цьому етапі нашої розповіді хотілось б зробити певний відступ. Думки нашої команди і стосовно пана Авраменка і стосовно інших клієнтів, які опиняються в подібній ситуації, суттєво розходяться. Ряд наших колег вірить у добросовісність пана Авраменка, інша група підозрює, що пан Авраменко прекрасно знав ситуацію, але розраховував на свої «знання» юриспруденції, а саме на концепцію добросовісного набувача (або якщо вам подобаються латинські терміни – бенефіціара).
Надалі жирним шрифтом ми будемо виділяти посилання на статті законодавчих актів та судову практику, а також догматичні джерела нашої роботи. Отже, відповідно до ст. 388 Цивільного кодексу України
Стаття 388. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача
1. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
2. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
3. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Поки що зупинимось на цій статті, яка й створює в добросовісного набувача, особливо після консультації з недобросовісними юристами, впевненість, що навіть якщо щось і не так, проте він злочинного наміру не мав і нічого паганого з ним не станетья.
В нашому прикладі пан Авраменко був впевнений, що все в порядку, вклав певну суму в ремонт квартири і після його завершення, придбавши попередньо меблі, заїхав у своє житло.
Через півроку після купівлі квартири та проведення ремонту пан Авраменко отримав повістку до суду стосовно витребування в нього цієї самої квартири.
Тепер щодо «трьохконтактної» схему. На нашу думку пан Борисенко (продавець) знаходячись в команді з громадянином Власенком (прізвище вигадане) розіграв цю «трьохконтактну» схему. Роль громадянина Власенка розкриється дещо пізніше. Квартира була отримана Борисенком за договором дарування від громадянки Гриценко (прізвище вигадане). Оформивши право власності на квартиру Борисенко продав її Авраменку. Начебто все логічно, в порядку, і пан Авраменко повноцінний добросовісний набувач, і due diligence він провів. Ось тільки є одне але. В нашому випадку цим але виступає конкретна дата. А саме дата смерті громадянки Гриценко – яка за дивним збігом обставин сталась за день до видачі нею на користь пана Борисенка договору дарування. Як це робиться і як таке відбувається – питання не цієї статті. Хоча й з цього приводу ми можемо написати свою думку. В підсумку в пана Борисенка на руках опинився нотаріально посвідчений договір дарування, а в реєстрі він значився власником квартири.
Наш читач, якщо це йому дійсно цікаво вже зміг здогадатись про роль в даній схемі пана Власенка. Якщо ні, вважаємо за необхідне надати деякий час на обдумування даної ситуації і надаємо відповідь з нового абзацу.
Ну, а тепер суть операції – за життя Гриценко (перший власник квартири) нею на користь громадянина Власенка було складено заповіт, за яким квартира була заповідана саме йому. В межах строку вступу в спадщину ніхто з правами на квартиру не звертався. Але в українських реаліях цього й не треба. Була подана заява про пропущення строків вступу в спадщину та позов про витребування зазначеної квартири. На тонкощах цієї процедури на даному етапі ми не будемо зупинятись. Хоча можливо із цього приводу ми також напишемо окрему статтю. Тепер щодо результату даної операції.
А результат цей наступний. Оскільки Борисенко ніколи не міг стати власником квартири (пам’ятаємо про дату укладення договору дарування), то й продавати її він не міг. Перечитуємо ст. 388 ЦКУ, а саме:
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
і розуміємо, що за такої ситуації наш клієнт Авраменко опинився в досить пікантній ситуації. Фактично, сама юридична схема добросовісного набувача в цій ситуації не може застосовуватись, адже очевидно, що покійна пані Гриценко не могла нічого дарувати на наступний день після її смерті. В той самий час заповіт, складений Гриценко на користь Власенка цілком вірогідно чинний.
Отже маємо ситуацію, коли Авраменко сплатив вартість квартири Борисенку, у якого немає ані нерухомості ані коштів на рахунку. Це на той випадок, якщо Авраменко захоче подати на Борисенка до суду і отримати сплачені кошти назад. Також пан Авраменко вклав гроші у ремонт (не зберігши чеків і на п’яту частину проведених робіт). Таким чином, ситуація пана Авраменка вбачається більш ніж трагічною.
В наступній статті, ми розглянемо наше бачення захисту прав пана Авраменка, а також запропонуємо варіанти для уникнення подібної ситуації. Так само ми готуємо статті присвячені купівлі квартир в новобудовах.